一触即发!上涨前夜,抛售潮出现了!

来源:功夫财经 06-02 10:37 33838 阅读

作者:层楼 来源:功夫财经

最近一段时间楼市成交量明显上来了。

复工后的中介异常活跃,朋友圈“放水来了!小心全款变首付”、“成交火爆,人山人海”等文案开始铺天盖地的宣传市场回暖。

不仅我们感受到了蠢蠢欲动的迹象,就连销售数据都有了抬头的趋势:

70城市房价按月涨幅创半年最高,4月份的新房房价环比上涨的城市达到50个,下降11个,持平9个。

此外几个一线城市、新一线城市也有了回暖的迹象,杭州、北京、苏州、南京等地的“排队抢房”再现,而去年萎靡不振的青岛在5月第二周就成交了2919套,成交总面积334825.99㎡,环比上涨了42.5%。

这些数据,也算坐实了楼市回暖的传言。

再加上即将到来的积极的财政政策、货币政策,颇有上涨前夜一触即发的迹象。

01

抛售潮来临

大家都紧盯房价,却没心思好好看看这两个决定楼市供求关系的数据:二手房挂牌量,新房库存量。

虽然房价在回升,但二手房挂牌量增幅也让人心惊。

前几天58同城、安居客联合发布的数据显示:4月份全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%!

此外,包头、鞍山、合肥、昆明和呼和浩特都出现了5倍以上的环比增长,而一线城市中的广州新增挂牌量更是环比上升224.3%!

要知道此前从未有过如此高的涨幅。

不仅如此,这股抛售潮在5月市场明显回暖后也没扼制住房东们的卖房计划,挂牌量还在持续上升。

5月份重庆甚至出现了大投资客“狂抛180套房”,“每套降价50万”的爆炸性新闻。

可以说市场上明显出现了卖房人比买房人多的罕见现象,抛售潮真的来了!

自2017年这轮楼市调控开始,房地产这个夜壶就再也没被提起来过,稳房地产,防止继续放大泡沫导致破裂引起经济风险的方向也没有变过。

经过这几年的沉寂,楼市利润不断被时间稀释。

房子握在手里每个月持续投入月供、租金收益微薄,还看不见房价上升的情况下,简直度日如年。

在今年这种经济艰难时期没有谁能独善其身,更何况今年的形势要严峻得多,纷纷解套手握现金也在情理之中。

此外距离2017年3月厦门打响全国 “限售令”第一枪已经近3年。

如今大部分曾颁布限售令的城市,限售政策都逐渐到期,没了政策给二手房市场供应端托底,未来抛售潮还会继续上演。

02

库存压力再次出现!

“去库存”这个词儿已经好几年没听到了。

上一波轰轰烈烈的去库存还是5年前,当年央行降息6次、降准5次、棚改加速、信贷全面宽松刺激出了大量楼市需求。

当时积压了近3年的库存被化解到了供不应求,大家挤破头抢房的局面。

但如今,库存积压再次压境。

易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示,截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米,同比增长5.3%。

即使市场回暖,新房销售面积也跟不上库存压力。

百城库存已连续出现了17个月同比增长!4月份100个城市新建商品住宅库存去化周期为13.1个月。

要知道在2016年第四季度到2019年年底,百城库存去化周期总体在10个月左右。

虽然乍一看去化周期之多了3个月,但以往的楼市一直处于“供小于求”的态势,但到了今年4月首次出现了“供大于求”的局面。

4月份,受监测的100个城市新建商品住宅供应量为5133万平方米,而成交量仅为4206万平方米,很明显“供大于求”。

这还意味着在没有大量需求出现之前,每个月都会有源源不断的被生产出来,楼市将再次面临去库存压力。

03

恐怕装不进水了

抛售潮来临,库存压力增大,水还能流入楼市吗?

这些年,房地产凭借转手慢,政府可控,政府可调节,可容纳资金多这几点稳坐蓄水池第一把交椅。

需要放水时就先往这个蓄水池存入大量的水,慢慢向下游放,如果下游水量危险了就控制流量(限购限售)。

为了强化这个调节工具,让它用起来更顺手更听话,房子的地位也不断被上升,绑定了学位、户籍等诸多资源,其价值也随之水涨船高。

但随着房产地位被不断抬高,再加上其兑换属性,又反过来让这个蓄水池灌进去容易,挤出来难。

每年对小微企业,实体发放了大量信贷资源,但到了贷款环节末端,多多少少都流入了房产。

甚至有银行客户经理调侃说:拿去买房我就放心了,就怕他真的拿去经营企业,那我反而要担心。

房产在银行抵押贷款一般都贷出评估价的40%-60%,其他资产很少能贷出这么高的比例。

截止2019年底,36家上市银行的103.2万亿元,个人住房贷款的占比为26.7%,当对制造业信贷则只有15%左右的占比。

银行对房产倾斜了大量信贷资源,在挤压制造业信贷资源的同时,也让房产储蓄了大量债务。

据中国人民银行调查显示:在有负债的居民家庭中,76.8%的家庭有住房贷款,且房贷占家庭总负债的比重达75.9%!

就算在受疫情影响,成交寥寥的第一季度,全国房贷占也达到了28.8%;毫无疑问,负债抬高,会变相透支房产这个工具的蓄水能力。

而以往每次楼市能蓄住大量资金的主要原因是有需求托底。

2008年我国的居民储蓄率高,楼市需求潜力巨大,这才放开了楼市作为蓄水池;2015、2016年是因为棚改还能刺激大量楼市需求。

但如今只剩一个旧改,而旧改对需求没有直接的促进作用,抛售潮和库存压力二者说来就来,实际上已经亮出了楼市的“底牌”。

没有新的需求入场,也难以刺激起大量需求,楼市这一次的蓄水能力显然很有限。

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